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健全房市 地方傾向提高稅基

工商時報林昱均彭媁琳郭及天2021.11.04

財長蘇建榮:囤房稅不是解決高房價的萬靈丹。圖/本報資料照片

立院財委會3日排審有關囤房稅「房屋稅條例」修法,但並無結論擇期再審。不過,財長蘇建榮承諾,針對修法評估,包括非自住住家最高稅率3.6%調高可行性、單一自住稅率1.2%調降的衝擊、現行囤房稅機制實施情形等,三個月內約在2022年1月底前提出報告。據了解,地方政府較可能以提高稅基取代提高房屋稅率措施。

蘇建榮同時允諾,目前針對1,734個囤房大戶租賃所得查核專案,預計執行至明年3月,財政部預計在明年4月中左右將查核成果送交財政委員會。

立法院財委會3日審查「房屋稅條例」修法,由於朝野立委版本眾多,最終決定擇期再審。各黨團立委已取得共識,不再堅持房屋稅「全國歸戶」,改為各縣市政府自行評估,因實務上房屋稅很難採全國歸戶,若民眾從自住房屋轉為非自住,即需重選全國房屋適用自住優惠者,行政施行上明顯有難度。

蘇建榮表示,囤房稅不是解決高房價的萬靈丹,要有很多配套,包含利率、資金回流、成本面的問題,並非財政部可獨力解決的,財政部願意在稅制方面去評估。

因應立院決議,蘇建榮承諾會通盤檢討房屋稅制,近期將洽詢各地方政府討論打擊囤房健全房市工具,例如提高房屋稅非自住最高稅率3.6%可行性、調降單一自住稅率低於現行地板1.2%稅負,還有提高房屋標準單價等因應措施,惟自住稅率調低,恐衝擊地方財源,因此會聽取地方意見。據了解,財政部日前曾邀四個縣市政府溝通,地方政府都反對調高非自住最高稅率3.6%,同意以提高單價調整稅基為主要方式。

財政部表示,我國房屋稅計算方式為「房屋評定現值」x「房屋稅率」,所謂房屋評定現值為「房屋標準單價」乘上地段率與折舊率等。因應財政部發函,地方政府如澎湖、金門、桃園、宜蘭等四縣市近期已主動提高房屋標準單價作為替代措施。

我國各縣市房屋標準單價自1984年以來,有19個縣市調幅都在一倍以下,但1984年以來各縣市房價早已飛漲三至五倍、甚至漲十倍情況,顯見標準單價調漲一倍與市價走勢明顯不符。

我國房屋稅僅台北、宜蘭非自住房屋有適用到最高稅率3.6%,其餘20個縣市皆低於2.4%,另降低自住稅率也須尋找替代財源,其可能性較低。官員指出,若多數地方縣市皆無意調整房屋稅率,將要求地方政府以適度提高房屋標準單價取代調整稅率。

1字頭房價成絕響

房市低價區漲翻天,購屋族只能「流浪到蛋殼區」,據591新建案調查,全台蛋殼區新案五年來價格大漲,14個蛋殼區房價從1字頭漲上2字頭,1字頭房價已成絕響,其中,12個行政區漲幅在四成以上,四個行政區漲幅在六成以上,蛋殼區房價漲幅最高的台南新市、善化分別達79%、70%。

根據數字科技旗下的591新建案統計,全台主要都市(除台北市以外)的蛋殼區,北台灣共有新北五股,桃園八德、楊梅、龍潭,以及新竹新埔等漲幅名列前茅;此外,台中的沙鹿、東勢、大里、清水,台南的新市、善化、歸仁,以及高雄的楠梓、橋頭、仁武,五年來房價漲幅均逾三成,中南台灣蛋殼區漲幅明顯較北台灣強勁。

591新建案指出,相較北台灣,中南部房價基期較低,一旦有建設挹注,帶動價格走揚,漲幅自然顯著;加上這波以剛需買盤為主力,許多預算有限的購屋客,眼見蛋黃、蛋白等區房價不斷堆疊,只好出走至更平價的蛋殼區,進而帶動買氣向外擴散。

最值得注意的是台南市,過去在六都房市價量屬「末段班」,近年建設興旺,就業與人口雙雙強勁,加上地價相對低廉,吸引建商南遷插旗;曾被戲稱「台南鄉下的鄉下」,房價始終在1字頭徘徊的善化、新市,受益南科議題發燒,周邊居住需求強勁,建商、投資客湧進卡位,目前兩地大樓,二、三房成交價格均站穩2字頭,隨著台積電南科廠陸續完工,加上近善化市區的南科F、G區區段徵收案開跑,後市利多不斷。

也有不少蛋殼區是因周邊蛋黃區、蛋白區「跟風」補漲所致,如新竹縣新埔鎮過往房價僅1字頭,且以透天產品居多,隨著鄰近的竹北縣治重劃區、高鐵特區等地房價爆發,竹北客及建商跨區出走,帶動房價起漲,當地田新重劃區內整體行情也挺進至2字頭。

西門町店面 租金回溫

疫情趨緩、加上五倍券刺激消費,商圈店面出現回溫訊號。據最新實價登錄,西門町商圈武昌街二段出現一筆6坪小型店面出租單坪租金達1.17萬元,創下同路段新高;另有一間單坪租金亦高達每坪8,295元,顯示在國際旅遊尚未開放下,具觀光價值的商圈有吸納內需的機會。

據了解,武昌街二段店面為分租店面,分租面積約6坪,由手搖飲業者8月以租金7萬元續租,由於為分割出租、面積較小,創下近年西門町少見的單價萬元租金;此外,另一筆距該案200公尺處,包含武昌街店面及鄰近攤位、合計約48.2坪,月租金亦達40萬元,每坪達8,295元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,疫情趨緩,政府也大力促進民間消費,各大商圈期待人潮回歸,且國際旅遊仍有難度,具觀光價值的商圈,吸納內需的機會相對提高。

實價登錄顯示,武昌街二段在去年之前的租賃記錄並不多,每年約一至三件,平均租金約每坪2,000~5,000元,不過今年前八月已有九件店面租賃紀錄,多數在今年4月以前承租。

郎美囡表示,西門町是台北市黃金商圈,過去店面出租的機會很少,較佳地段租金通常都在每坪萬元以上,在電商衝擊及疫情出現後,店面空置率增高,由於商圈知名度高,新品牌或想試水溫的店家仍願意進駐。

房地產新聞