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倒店頻傳卻不賣不降租 房東到底什麼心態?

2021-07-09 16:11經濟日報 記者游智文/台北報導

疫情三級警戒持續,一般民眾減少非必要出門,台北市信義商圈顯得人潮稀少、冷清。 記...
疫情三級警戒持續,一般民眾減少非必要出門,台北市信義商圈顯得人潮稀少、冷清。 記者林俊良/攝影

三級警戒讓商家苦不堪言,關店頻傳,但統計網路,六都店面待售量減二成,待租量更大減四成。市況如此慘,房東卻停賣停租,到底什麼心態?

專家認為,原因無他,就是房東口袋深。由於不缺資金,不怕被套,因此碰到危機時,想法、做法也和一般住宅投資客不一樣。

三級警戒自5月15日啟動,至今已近兩個月,衛福部昨(8)日宣布,將再延長至7月26日。

根據591房屋交易統計,三級警戒前,今年5月10日,全台待租店面約1.49萬件,三級警戒後,由於嚴格管制人流,餐廳禁止內用,夜市關市,店面空置率急速飆高,一般認為,店面待租量也會大幅增加。

但統計顯示,至六月底,全台待租店面僅剩下約9000件,大減逾四成。許多房東刊登到期後,決定空置,不再求租。

以行政區來看,台北市待租店面減少最多,從5700多件腰斬至2500多件,新北、桃園也都減少三成以上。

店面求售情況也一樣,三級警戒前,六都約有1.7萬間店面求售,但6月底僅剩1.3萬多件,減幅也逾二成。

受電商崛起、國人消費習慣改變,偏好在大型賣場、百貨公司購物用餐,國內店面市場不好已有很長一段時間,碰到本土疫情爆發,店家關的關,倒的倒,按理說,房東應該能租就租,能賣就賣,為何反而在這時停賣停租?

房東口袋深 不租不賣打長期戰

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,店面房東大致可分三種,一是以賺價差為主的短線投資型房東,二是以收租金為主的長線投資型房東,第三則是傳統型的房東。

以賺價差為主的短線投資型房東,買店面,目的不是收租,而是短期間內轉手賣出,賺取差價。這類房東在2015年以前人數不少,但2016年陸客來台觀光遽減,店面價格明顯下滑後,大量離開市場,迄今沒再回來。

以收租金為主的長線投資型房東,一直是市場主流,這類房東雖以收租為主,但如果店面行情好,也會出售賺差價。

至於傳統型的房東,大多店面取得非常早,而且長年累月累積,往往手上都有好間店,他們志業就是收租,是標準的包租公。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,由於店面一間動輒數千萬,甚至上億元,因此不管是哪一類型房東,共同特色就是資金雄厚,當危機來臨時,「人是英雄錢是膽」,他們想法,做法和一般住宅投資客完全不同。

他說,一般住宅投資客,面臨政府打房、疫情爆發,第一個想法就是先跑先贏,落袋為安,這也是今年5、6月買賣移轉棟數爆量主因。

店面房東則不同。張旭嵐表示,多數房東心裡想的,是這種時機的買家,多半是逢低接手的心態,砍價沒有最狠只有更狠,既不缺錢,也不想便宜賣,幹嘛現在出售,白白給人洗臉,乾脆下架不賣。

店面出租也一樣,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,早期店面投報率多有5%以上,甚至7、8趴,收租個十幾二十年,大概都回本了,現在都老神在在,待價而沽。因為疫情關係,短暫空置事小,但自砍一刀降租求租,將直接影響到店面價值,反正目前租金也租不去,索性下架停租。

黃舒衛表示,這幾年店面投資很少,新買進店面的人,此時更不可能降租求客。試想,一間店面月租10萬,一年120萬,若設定未來出售投報率3%,店面總價約4000萬元,但如果降租至9萬,同樣以3%投報率來算,總價將只剩3600萬元,而一降恐怕就調不回來。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,明明各商圈店面空置暴增,但求租,求售物件卻不增反減,道理很簡單,店家有租金壓力,但多數房東沒有資金壓力,他們寧可暫停出售,出租,先避避風頭,耐心等待商圈恢復,店面有更好的租售條件,再來待價而沽。

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